【第80回】住宅ローンとリフォームローンは併用可能？併用したいときの方法3選

1. 住宅ローンとは

住宅ローンは目的別ローンの1つで、自分が居住する住宅を購入するための資金を金融機関から借り入れるものです。住宅ローンを利用して借り入れた資金は、住宅の購入や借り換えなどに限られ、生活費などほかの用途にあてることはできません。
 また、住宅ローンは購入する住宅を担保とするため、無担保のローンよりも低金利で借り入れられます。ただし、住宅ローンは自分が住むための家を購入する資金を借り入れるものであるため、住宅ローンの残債がある物件を賃貸目的として使用するときは、不動産投資ローンなど別のローンを利用しなければなりません。

住宅ローンの金利タイプは、全期間固定金利型と変動金利のほか、一定の期間のみ固定金利が適用される固定金利選択型の3つがあります。

住宅ローンは民間の金融機関が提供する商品などもありますが、公的機関である住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携して提供する「フラット35」が有名でしょう。フラット35は全期間固定金利である点が特徴です。

2. リフォームローンとは

リフォームローンとは、住宅の改修にかかる費用を借り入れられるローン商品で、資金使途がリフォームに限られます。リフォームローンには有担保型と無担保型があり、有担保型のほうが借入可能額は高く、金利は低めに設定されています。

いずれにせよ、住宅ローンと比べると借入可能額が低いため、リフォームの規模が大きい場合は金額によってはリフォーム工事費用に足りないケースが考えられます。しかし、住宅ローンよりも資金使途の制限が少ないというメリットがあり、自宅以外の住宅のリフォームにも利用可能です。

3. 住宅ローンとリフォームローンの違い

住宅ローンとリフォームローンは両方とも住宅を対象とするものですが、両者の特徴は異なります。それぞれの違いについて、どのようなものがあるのか詳しく解説します。

3-1 金利

住宅ローンとリフォームローンの金利の相場は、住宅ローン約0.4%～2%、リフォームローン約2%～5%と、住宅ローンのほうが低めです。

なぜかというと、住宅ローンの場合は購入する住宅を担保として提供するからです。住宅が担保となっていれば、返済ができなくなってしまったときも、住宅を競売にかけることにより、融資した資金を返済できます。

一般的なリフォームローンは担保の提供を必須としません。そのため、住宅ローンよりも金利が高めに設定されています。ただし、リフォームローンにも有担保型のリフォームローンもあり、このタイプのリフォームローンでは住宅ローンと同じくらい金利が低くなっています。

3-2 借入期間

住宅ローンの場合は最長35年という長い借入期間を設定できます。最近では40年、50年といった超長期のローン商品も存在します。しかし、リフォームローンでは、最長10年としているものが多い傾向にあります。

リフォームローンは、住宅ローンほど大きな金額を必要としていないケースがほとんどであることが理由でしょう。

ただし借入期間が短いため、借入金額によっては毎月の返済負担が大きくなる可能性もあります。リフォームローンを利用する場合も、住宅ローンと同様に事前にシミュレーションを行い、無理なく返済できる額を借りることを心掛けましょう。

3-3 有担保か無担保か

担保とは、ローンを返済できないときに売却し返済にまわすためのものです。融資額の回収にあてる目的で金融機関が設定します。リフォームローンには担保の提出を求めるもの（有担保型）と求めないもの（無担保型）がありますが、一般的に無担保型の商品が多く見られます。

一方、住宅ローンは担保の提供は必須です。住宅は貸し倒れが起きるリスクは限りなく低くなるため、低金利を実現しています。無担保型のリフォームローンの金利は高い傾向にありますが、返済できない状態になったとしても、自宅を失う心配はありません。

また、担保にする住宅に抵当権を設定する必要もないため、有担保型のリフォームローンと比べると、必要書類が少なく審査時間が早いというメリットもあります。

有担保型のリフォームローンは金利が低く利子分の負担率は低いのですが、返済できない状態に陥ったときは担保として提供している自宅を失うというリスクがあります。

3-4 住宅ローン控除を受けられるか

住宅ローン控除とは、自分が居住するための住宅を購入もしくは増改築などを行った人を対象とした減税措置です。

一定の条件を満たすことで、最大13年間、その年の年末の借入残高の0.7%が所得税から税額控除される仕組みです。所得税から差し引けなかった分については、住民税から差し引くこともできます。

住宅ローンはリフォームローンでも利用可能です。それぞれの住宅ローン控除を受けられる条件は以下のとおりです。

※2023年1月現在の情報
参考：国土交通省「住宅ローン減税」
国税庁「増改築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」

4. 住宅ローンとリフォームローンは併用できる

住宅ローンとリフォームローンの併用は可能で、住宅ローンとリフォームローンを同時に申込んだり、住宅ローンの返済中にリフォームローンを借り入れたりできます。

しかし、ほかの借り入れがある状態になるため、あとから申込んだほうのローンでは審査が難しくなる可能性はあります。審査に通過しても希望の借入金額が借り入れできないかもしれないことは覚えておきましょう。

これは住宅ローンやリフォームローンだけのことではありません。ローンの審査では返済可能かどうかを確認するため、ほかにも借り入れがあり、返済が難しいのではないかと判断されると審査通過は難しくなります。

また、基本的に同じ物件を住宅ローンとリフォームローン同時に担保にすることはできません。ただし、なかには二番抵当権でも担保とできるリフォームローンもあるため、すでに住宅が担保となっており抵当権がついているケースでも、同じ住宅を担保とすることもできます。

5.リフォームローンと住宅ローンを併用する方法

住宅ローンとリフォームローンを併用する方法には、
 ・同時に申込み
 ・返済中に新たに借り入れ
 ・リフォーム一体型ローンの利用
の3つがあります。
 以下でそれぞれの内容について詳しく解説します。

5-1 住宅ローンと同時にリフォームローンも契約する

住宅ローンとは別にリフォームローンも借り入れる方法です。住宅ローンとリフォームローン2つのローンを借り入れている状態になります。この方法は、リフォームにかかる費用が少ない場合におすすめです。

なぜなら、住宅ローンで自宅を担保として提供しているため、基本的に利用するリフォームローンは無担保型になるからです。そうなると、高い金利と短い返済期間により毎月の返済額が高額になります。リフォーム費用として借り入れる金額が希望金額に満たない可能性も考えられます。

リフォームローンでも住宅を担保にしたいときは、二番抵当権でも借り入れできるリフォームローンを選ばなければなりません。不可能ではありませんが、どうしても選択肢は狭まります。

住宅ローン契約中にリフォームローンを申込む方法もある

住宅ローンの契約後にリフォームローンを借り入れることもできます。住宅ローンの返済中にリフォームが必要になったときは、この方法で申込みましょう。ただし、有担保型のリフォームローンを申込むときには、すでに住宅ローンで抵当権がついているため審査に通りにくくなります。

5-2 リフォーム一体型住宅ローンを組む

金融機関によっては、住宅取得にかかる費用とリフォームにかかる費用を一体化して融資する商品があります。こういった商品では、基本的にリフォーム分の借り入れも住宅ローンと同じ基準の金利で利用可能です。

気を付けなければならないのは、リフォーム一体型住宅ローンにはリフォームの種類に制限があることです。多くの金融機関では、購入する物件が耐震基準など満たしていないと利用できません。住宅の価値が上がらないリフォームは対象外となることもあります。

5-3 リフォーム資金を上乗せして住宅ローンを借りる

リフォーム一体型住宅ローンでなくても、リフォームの費用を住宅ローンに含めることは可能です。住宅ローン商品によっては、諸費用やリフォーム費用、そのほか引っ越し費用なども含めて借り入れられるものもあります。

このような住宅ローンを利用すれば、住宅ローンの金利でリフォーム費用を借りられるため、リフォームローンを単体で申込みするよりも低い金利で利用でき、最終的な金利負担を削減できます。

借り換えのときに上乗せする方法もある

住宅ローンの借り換えのタイミングで、リフォーム費用を上乗せして借り入れる方法もあります。住宅ローンの返済中に新たにリフォーム費用を借りたい場合や、リフォーム費用をできるだけ住宅ローン並みの低金利で借りたいと考えている方におすすめです。

ただし、借り換えといっても住宅ローンを新たに借りることと同じです。そのため、申込むときには審査を受ける必要がありますし、申込時の体調によっては団体信用生命保険に加入できない可能性もあります。抵当権の抹消や登録も再度行わなければならないので、登記に関する諸費用も新たに発生します。

リフォーム費用も合わせて借り換えることで、金銭的にメリットがあるのかどうか、しっかりシミュレーションしてから、申込むようにしましょう。

6. リフォーム資金を住宅ローンとして借り入れるための条件

それぞれの金融機関によって異なりますが、住宅ローンとして借り入れるためには一定の条件を満たす必要があることが一般的です。その条件として代表的なものについて詳しく解説します。

6-1 自分が住む持ち家をリフォームする

まず、リフォームの対象となる住宅が、自己所有のものでなければなりません。なぜなら、住宅ローンを借り入れる条件は、「自分が居住するための住宅」の購入であるからです。親族が居住するための住宅や、事務所や店舗は対象になりません。賃貸収入を目的とした収益物件も対象となりませんので注意してください。

また、購入対象となる住宅を担保として提供する必要があることからも、住宅の名義が自分一人の単独所有でなければなりません。

6-2 ほかに抵当権が設定されていない

住宅ローンとしてリフォーム費用を借り入れるのであれば、リフォーム対象の自宅を担保にしなければなりません。そのためには、リフォーム対象の自宅に他社による抵当権が設定されていないことが必要であるケースがほとんどです。

借り換えの際に上乗せして借り入れる場合は、住宅ローン残債を一括返済するため、そのタイミングで借り入れていた金融機関の抵当権が抹消されます。そのため、借り換え先の金融機関が一番抵当権を設定でき、担保にできます。

6-3 対象の家に担保としての価値がある

担保は万が一のときの融資額回収にあてるものです。そのため、あまりにも古すぎる住宅や、瑕疵がある住宅では建物としての価値は低くなります。リフォームを行ったとしても価値がないとみなされた場合は担保として認められず、住宅ローンとしての借り入れはできません。

担保となる住宅に借り入れる額と同程度の価値があるかを事前に判断して、利用するようにしましょう。

6-4 対象の家が建築法に違反していない

住宅ローンを利用するためには、対象となる住宅が、耐震基準や耐火基準を満たしていなければなりません。言い換えれば、建築基準法に適合していない物件だと、融資対象外と判断され、住宅ローンを利用できません。

金融機関によって、建物の面積や構造、間取りなどの条件があるため、利用しようとしている住宅ローンの条件をしっかりと確認しておくことが大切です。

6-5 申込者に返済能力がある

住宅ローンに限らず、金融機関は、融資する際に「返済能力があるかどうか」を審査します。ローン商品は、借りた金額に利息分を合わせて毎月返済する仕組みです。そのため、どの金融機関も返済能力を超えた融資は基本的に行われません。

特に、住宅ローンは高額な借り入れを長期間に渡って返済します。審査の際には、継続かつ安定した収入があるか、借入時の年齢、他社からの借り入れの有無などを総合的に審査し、最終的な融資判断を行います。

そのため、収入が安定していないケースや他社からの借り入れが多いなど返済能力に問題ありと判断された場合は、住宅ローンの審査通過は難しくなるでしょう。

7. 住宅ローンとリフォームローンは併用可能！なるべく低い金利で借り入れることがおすすめ

中古住宅を購入し、合わせてリフォームを行う場合や、住宅ローンの返済中にリフォームを行う必要が発生した場合、住宅ローンとリフォームローンを併用できます。ただし、その住宅が一定の条件をクリアしていることや、本人に返済能力があることが必要です。

併用の方法には、当初から同時に借り入れる方法や、あとから追加で借り入れる方法、またリフォーム一体型の住宅ローンを利用する方法などがあります。どれを選ぶかによって、適用される金利が異なりますので、条件や住宅の状況などを確認し、最終的に自分にあった借入方法を選択するようにしてください。