【第3回】住宅ローンの金利の特徴と種類！住宅ローンはどう選ぶべき？

1.住宅ローンにおける金利とは？金利はどう決まるのか？

「金利」とは、借りたお金に対して支払わなければいけない利息額のことです。住宅ローンの場合は、年利で金利が表されます。適用される金利は数％ですが、住宅の購入費用は高額ですので、1%の金利の差が数百万円の違いになることもあります。したがって、住宅ローンを申込むときは、複数の商品を比較して少しでも低い金利の商品を探すことが非常に大切です。また、住宅ローンの金利体系によっては、物価や世の中の景気に左右されるタイプもあります。「金利の値は一定ではなく、上がったり下がったりするもの」と覚えておくといいでしょう。当然ながら、住宅ローンの返済中にも金利が上がったり、下がったりする可能性があります。住宅ローンの返済総額にどのような影響を与えるかは、金利の種類によって決まります。

2.金利の種類：変動金利型

住宅ローンの契約で選択できる金利体系の1つが「変動金利型」です。後ほど紹介する「固定型金利」と比較すると、金利が比較的低く設定されているのが特徴です。

2-1.変動金利型とは

変動金利型の住宅ローンは、一般的に半年ごとに金利の見直しが行われます。他の金利体系と比較すると、金利が低く設定されているのが変動金利型の大きな特徴です。金利が低いほど住宅ローンの返済総額を抑えられるので、金銭的な負担を減らせます。ただし、変動金利型の住宅ローンは景気の変動などに基づいて金利が変化する可能性があります。もし金利が上昇すると、固定金利型よりも返済総額が大きくなることがあるので注意が必要です。金利が下降すれば、固定金利型よりもお得に住宅ローンの返済ができるのがポイントです。

なお、変動金利型の金利が変化した場合、返済額への適用は一定のルールに基づいて行われます。具体的には、「毎月の返済額を5年間は変更しない」というものや「金利が上がっても、次の5年間の返済額は従前の返済額の1.25倍までにする」というものがあります。このルールがあるので仮に景気が大きく変動して金利が上昇しても、住宅ローンの返済額が急激に増加することはありません。ただし、返済額に占める元金の比率が下がるため、元金の減りが遅くなるので注意が必要です。低金利の状態が続くことが予想されるなら、固定金利型よりも変動金利型で住宅ローンを組んだ方が返済総額はお得になるでしょう。

2-2.変動金利型のメリット・デメリット

変動金利型の住宅ローンは、設定されている金利が低いことが大きなメリットです。低金利の住宅ローンは高金利のものよりも返済総額を抑えられますし、家計にとっても嬉しいポイントといえるでしょう。返済期間中に金利が下がれば、それまで支払っていた返済額が安くなるのも魅力的です。しかし、金利が上昇すれば、それまでの返済額よりも利息額が高くなるデメリットがあります。その他、返済期間中に返済額を予想しづらかったり、金利の変動を気にして精神的なストレスを感じてしまったりすることも、変動金利型の住宅ローンの気になる点として挙げられます。

2-3.変動金利型を選ぶと良い人

変動金利型の住宅ローンは金利が上昇する可能性がありますが、そうした局面になっても余裕を持って返済ができる人に適しています。例えば、低金利の状態が続いている中で、変動金利型の住宅ローンを選ぶと返済額を抑えられてメリットを感じられます。また、借入期間中の繰上げ返済を考えている人も、変動金利型の住宅ローンを選ぶと良いでしょう。繰り上げ返済をすると、借入期間が短縮されます。そのため、もし金利が上昇しても負担額を少なく抑えられる可能性があるのです。その他、日常的に経済のニュースをチェックしている人も、変動金利型の住宅ローンが適しています。経済の状況や金利の動向に応じて、繰り上げ返済をするなどの柔軟な対応ができる人は、ぜひ変動金利型を選んでみてください。

3.金利の種類：固定金利選択型

「固定金利選択型」は、所定の期間中、金利の種類が固定される仕組みになっています。期間が終了すると、次の期間で適用する金利の種類を選べるのが特徴です。

3-1.固定金利選択型とは

固定金利選択型の住宅ローンは、あらかじめ5年や10年など一定の期間を決めて、その期間中は金利が固定された仕組みです。期間が終了した後は、もう一度金利の種類を選んで返済を続けていくタイプです。ただし、固定金利期間中は、別の金利の種類に変更ができないので注意が必要です。一般的には、固定金利期間を長く設定するほど、適用金利が高くなるとされています。しかし、固定金利選択型で設定できる期間の長さや金利の種類の選び直しなどに関する細かいルールは、住宅ローンを取り扱う金融機関によって異なります。期間が終了する前に金融機関の担当者に金利について何も伝えていないと、自動的に変動金利型に変更されることもあるので気を付けましょう。

3-2.固定金利選択型のメリット・デメリット

固定金利選択型は、一定期間の金利を固定できるので当分の返済計画を立てやすいメリットがあります。また、固定金利期間終了時に市場の動向などの状況に合わせた金利の種類を選べるのも、大きなポイントです。しかし、固定金利選択型は先に紹介した変動金利型の「1.25倍ルール」が適用されません。そのため、金利が大きく上昇すれば、急に返済額がアップするケースも考えられます。

3-3.固定金利選択型を選ぶと良い人

固定金利選択型の住宅ローンが適しているのは、ライフプランに合わせて返済方法を変えたい人です。例えば、「教育費がかかる間の返済額を抑えて、子育てが一段落して金銭的に余裕がある期間に住宅ローンを積極的に返済していきたい」という場合は、固定金利選択型を選ぶといいでしょう。また、金利が上昇した場合に備えられるだけの資金力がある人も、固定金利選択型が適しています。

4.金利の種類：固定金利型

「固定金利型」は、住宅ローンを契約した際の金利が期間中固定して適用される金利体系となります。金利の型を選び直す必要がなく、管理がしやすいメリットがありますが、他の金利の種類と比較すると割高な傾向があります。

4-1.固定金利型とは

固定金利型の住宅ローンは、契約した際の金利が期間中変わらず適用され、返済額が一定であるため、返済総額が確定しているのが特徴です。

4-2.固定金利型のメリット・デメリット

固定金利型の住宅ローンは金利の変動を気にする必要がなく、返済総額が変わることもないので家計の管理がしやすいメリットがあります。先に紹介した固定金利選択型のように、住宅ローンの契約後に返済方法を選び直す面倒な手続きも不要です。ただし、固定金利型は他の種類の金利よりも、金利が高めに設定されています。そのため、返済総額が高くなりやすいです。また、住宅ローンの返済期間中に市場の動向などの影響で金利が下がっても、その恩恵を受けられない点もデメリットとして挙げられます。

4-3.固定金利型を選ぶと良い人

固定金利型の住宅ローンに適しているのは、契約から完済まで同じ返済額で返済したい人です。「返済額が後から大きくなるのは不安」「金利の上下を気にするのはストレス」という人は、ぜひ固定金利型の住宅ローンを選択してみてください。また、住宅ローンの返済期間を長めに設定する場合も、固定金利型を選ぶのが無難です。住宅ローンの返済期間が長くなると途中で家計の状況が大きく変わる可能性があるので、毎月の返済総額が固定されている方が安心できるでしょう。金利が低い状態でそれ以降の金利の上昇が予想されるときは、固定金利型の住宅ローンを選択するのも1つの方法です。金融機関の担当者の意見にも耳を傾けて、自分の家計に合った金利の種類を選びましょう。

5.住宅ローンの選び方のポイントと注意点

住宅ローンを選ぶときに、知っておきたいポイントや注意点を2つ紹介します。

5-1.住宅ローンを金利だけで選ばない

住宅ローンを選ぶとき時はつい金利に目が行ってしまいますが、手数料などもチェックすることが大切です。例えば、住宅ローンを契約する場合は「保証料」や「事務手数料」がかかります。保証料とは、住宅ローンの保証会社に対して支払う手数料のことです。保証会社とは、住宅ローンの返済期間中に契約者にもしものことがあった場合に、契約者に代わってローンを返済してくれる会社です。事務手数料は、住宅ローンの手続きをした金融機関などに対して支払う手数料です。

また、繰上返済手数料もあらかじめ確認しておくと安心です。金融機関などによっては、ネットで手続きをすれば繰上返済手数料が無料だったり、割引されたりすることがあります。「たかが手数料」と考える人がいるかもしれませんが、住宅ローンの繰上返済手数料は一般的な手数料よりも高額です。例えば、みずほ銀行で一部繰上返済する場合は33,000円、三井住友銀行で書面手続きをする場合は16,500円の手数料がかかります。

5-2.比較検討をして最も家計の合うものを選ぶ

気になる住宅ローンをいくつか見つけたら、それぞれの商品を比較して「どれが自分の家計に合っているか」を検討しましょう。先に説明した金利の種類や高さだけでなく、手続きにかかる手数料や保証料などを換算して住宅ローンにかかる費用の総額を出すことが大切です。また、住宅ローンの契約時に加入する保険の内容もよくチェックしましょう。この保険は「団体信用生命保険（団信）」と呼ばれるもので、住宅ローンの契約者が死亡したり、高度障害状態になったりした場合に借入金が完済されます。

最低限の保障にして保険料を抑える方法もありますが、特約を付帯することで保障を手厚くする方法もあります。住宅ローンを選ぶときは、比較する項目が多くて複雑に感じるかもしれません。しかし、住宅は多くの人にとって一生に一度の大きな買い物です。住宅ローンはそれに関わる重要な決断になるので、焦らずによく考えるようにしましょう。

大きな買い物はしっかり考えよう！「カードローンプラス」で比較！

住宅や自動車などの高額な買い物をするときには、ローンを検討する人が多いでしょう。住宅ローンの金利はその後の返済総額に与える影響がとても大きいので、十分検討しましょう。とはいえ、「自分で住宅ローンを見つけるのは大変」という人もいるでしょう。こうした人は、「カードローンプラス」 を利用し比較してみましょう。