【第6回】住宅ローンの借り換えを成功させるには？メリットやデメリット、契約の流れを解説！

住宅ローンの借り換えとは?

住宅ローンを借り換えるとはどういうことなのか、解説します。

そもそも住宅ローンの借り換えとは

住宅ローンの借り換えとは、現在の住宅ローン借入残高を、新たな住宅ローンの借り入れで一括返済して従前の住宅ローンを完済し、その後は新たな住宅ローンで返済していくことをいいます。現在契約中の住宅ローンより、低い金利や好条件の住宅ローンに乗り換えることができれば、支払う利息が軽減して返済総額を減らしたり、返済期間を短縮することができる可能性があります。

日本ではマイナス金利政策の導入により、低金利の状態が続いています。住宅ローンの金利も下がったため、借り換えをする人も増えているようです。

申込み~借り換えまでの流れ

住宅ローンの借り換えを申込んでから、借り入れまでの一般的な流れは下記のとおりです。

1.借り換え先の住宅ローンを選ぶ

金利や諸費用などを比較し、借り換え先の住宅ローンをどこにするか決めます。金融機関のホームページにあるシミュレーションツールを利用したり、相談窓口を利用したりしてみましょう。

2.仮審査の申込み

事前審査申込書を記入・捺印して提出し、仮審査を受けます。年収・健康状態・勤続年数などをもとに、本審査に進めるかどうかの審査がおこなわれます。

3.本審査の申込み

仮審査に通過すると、ローン借入申込書に記入して本審査に申込みます。このとき、印鑑証明書や住民票の写しなどの提出も必要です。

金融機関と保証会社によって改めて審査が行われるため、仮審査に通過していても本審査で落ちることもあります。

4.現在契約している金融機関へ全額繰り上げ返済する旨を伝える

本審査に通過したら、現在住宅ローンを契約している金融機関に、全額繰上返済をする旨を伝えます。書面での手続きや、手数料が発生することもあります。

5.借り換え先の住宅ローンの契約手続き

新しい住宅ローンの契約を、借り換え先の金融機関との間で取り交わします。

6.借り入れと一括返済

借り換え先の金融機関から、預金口座に借入金額が振り込まれます。それまで利用していた金融機関に、指定された金額を一括返済します。

7.抵当権の抹消と登記の手続き

それまで借り入れをしていた金融機関の抵当権を抹消し、新たな借入先の金融機関の抵当権を登記します。こちらの手続きは、司法書士に依頼することが一般的です。

住宅ローンの借り換えのメリット/デメリット

住宅ローンを借り換えることによる、具体的なメリットとデメリットについて見ていきましょう。

メリット

借り換えることで、以下4つのメリットがあります。

1.支払利息が減り、返済総額も減少

住宅ローンの借り換えで最大のメリットは、返済総額を減らせる可能性があることです。今より低い金利の住宅ローンに借り換えることで、支払う利息が減り、返済総額も減少します。

借り換える際には金利の差が大きいほど、より返済総額を減らせる可能性があります。

例えば次の事例で、どの程度減らせるのか見てみましょう。

• 借り換え前のローンA：借入総額4,000万円、金利1.5%、返済期間30年。借りてから7年が経過
• 借り換え後のローンB：ローンAの借入残高すべてを借り換え、金利0.8%、返済期間23年、借り換えのための諸費用95万円

借り換え前のローンAでは、返済総額は約4,969万円、支払う利息は969万円です。返済をはじめてから7年経過すると借入残高は3220万円に減り、残りの利息は589万円です。

このタイミングで上記のローンBに借り換えると、返済総額は3,220万円、返済期間23年、金利0.8%で、支払利息の総額は306万円になります。借り換え前は589万円の利息が残っていましたが、借り換え後は306万円に圧縮されます。

諸費用の95万円を考慮しても、306万円－589万円＋95万円で、188万円分の節約につながりました。

金利の低い住宅ローンに借り換えることで、利息を減らし、返済総額の軽減につながることがお分かりいただけるでしょう。

2.金利上昇する可能性があるタイミングでのリスク軽減

現在の日本では低金利が続いていますが、住宅ローンは20年・30年といった長期スパンで返済していくものです。30年後に低金利が続いているとは限りません。

金利が上昇する前に低金利の住宅ローンに借り換えることにより、金利上昇のリスクを抑えることができます。特に変動金利型の住宅ローンを借りている方は低い固定金利の住宅ローンに借り換えることで安心感を得られるでしょう。

既に固定金利で住宅ローンを借りている人は、途中で金利が変動することはありません。しかし金利上昇局面になれば、現在のような低い金利への借り換えが難しくなる可能性も考えられます。固定金利で借りている方も、金利が低いときに借り換えをすることは選択肢として考えておくと良いでしょう。

3.団体信用生命保険の補償をより充実させることが可能

住宅ローンを利用する際、団体信用生命保険への加入を求められるケースが多いです。この保険は、ローンの返済中の不測の事態に備えるためのもので、略称で「団信」と呼ばれることもあります。

事故など万が一の事態で収入が得られない状態に陥ったとき、住宅ローンの返済が困難になるかもしれません。たとえ一般の生命保険の保険金が下りたとしても、生活費に回さなければならず、住宅ローン返済に充てられないリスクも考えられます。

そのようなとき団体信用生命保険に加入していれば、契約者が死亡したり高度障害状態になったりしたときに保険金が受け取れ、残りの住宅ローンが弁済されます。住宅ローンの残債務がなくなるので、残された家族も住宅ローンを返済する必要はなく、安心して住み続けられます。

また、三大疾病特約付き・八大疾病特約付きといった団体信用生命保険もあります。三大疾病はがん、急性心筋梗塞、脳卒中が原因で所定の状態になったときも住宅ローンが完済されます。

八大疾病特約付きは三大疾病に加え、肝硬変、高血圧性疾患、糖尿病、慢性腎臓病、慢性膵炎も対象とします。

原則として住宅ローンの契約中に団体信用生命保険を変えることはできませんが、解約して新たな住宅ローンを契約するなら、団体信用生命保険も新たに加入することになります。

加入した団体信用生命保険の補償内容が充実していれば、生命保険の見直し効果につながり、より優れた備えをすることが可能です。

団体信用生命保険は別途保険料として支払う以外に、金利への上乗せの形で支払うことも多いです。住宅ローンの借り換えに申込む際は、団体信用生命保険の補償内容、支払い方法についても必ず確認しておきましょう。

4.リフォームローンと一緒に借りられる

ローン返済中のマイホームをリフォームする場合、ローンの残高にリフォーム資金を上乗せして借り換えができるケースもあります。リフォームローンを別途借り入れするよりも、住宅ローンと一緒に借りるほうがお得になる可能性があります。

住宅は年月を経過すると設備や資材が劣化し、故障が起こることもあります。建物そのものの老朽化も進み、住み続けるには定期的な修繕やリフォームが必要です。

壁紙の張替えや水回りの点検は築5年～10年で行うのが一般的で、築10年～15年ではバスルーム・トイレ・キッチンなどの水回りに問題が起き、交換工事が必要になることもあります。リフォーム資金をあらかじめ充分に準備できているのなら問題ありませんが、必ずしもそうではない家庭も多いでしょう。

リフォーム資金の負担が大きい場合、リフォームローンで借り入れをして対処することになります。しかしリフォームローンの金利は、住宅ローンの金利より高く設定されていることもあります。

そこで、リフォームローンを借り入れる場合、住宅ローンの借り換えと一緒に借りることを検討してみても良いでしょう。住宅ローンの借り換えのタイミングでリフォーム資金も一緒に借り入れることで、低金利でまとめて借り入れができます。

ただしリフォーム資金を一緒に借り入れできるかどうかは、各金融機関が提供する住宅ローンによって異なります。すべての住宅ローンで利用できるわけではないことに注意しておきましょう。

デメリット

借り換えるときのデメリット・注意点は以下のとおりです。

1.諸費用がかかる

先ほどのシミュレーションでも解説しましたが、借り換えは無料でできるのではなく、諸費用を支払う必要があります。諸費用の具体例は以下のとおりです。

上記のうち、事務取扱手数料と保証料は金融機関によってさまざまです。事務取扱手数料は定額の場合と、借入金額によって変動する場合があります。

諸費用を合計すると、借入金額にもよりますが30万円～100万円ほどかかることが多いです。金利が低くなるメリットが諸費用で帳消しになってしまわないか、慎重にチェックしましょう。

2.変動金利は金利上昇する可能性があるタイミングでリスク増加

変動金利型の場合、金利が上昇局面になると利息が増えてしまうリスクがあります。

住宅ローン借り換え後の返済期間がそれほど長くないなら、多少金利が上昇しても大きな問題にはならないかもしれません。しかし借り換え後も返済期間がまだ長い場合、変動金利によって負担が増す可能性があります。

3.借り換え審査に手間がかかる

住宅ローンの借り換えの申込みをするのにも、新規に住宅ローンを契約するのと同様に手間がかかります。住民票や所得を証明する資料を用意する必要があり、場合によっては役所に取りに行かなくてはなりません。

借り換えをするには金融機関による仮審査、さらに保証会社も加わる本審査を通過することが必要です。すぐに借り入れができるわけではなく、場合によっては審査に通らないこともあります。

借り換えをすべきタイミングはいつ?

住宅ローンの借り換えは、いつでも誰でもお得になるとは限りません。以下の条件に当てはまるかチェックしてみてください。

金利差 1％以上、ローン残債 1,000 万円以上、返済期間 10 年以上ある

この3つの条件のいずれにも当てはまると、一般的に借り換えたほうがお得になると解されています。

借り換え前後で1%の差があれば、利息が大きく減少します。例えば2,000万円を20年で返済する場合、金利2.0%では利息総額は428万円ですが、1%なら207万円と200万円以上少なくなります。

残債が1,000万円以上あると、金利の差によって返済金額の圧縮効果が大きくなるメリットがあります。それに対して残高が500万円程度で返済期間も残り5年と少ない場合、金利が2％から1%に下がっても、利息は合計で13万円程度しか減りません。手数料を考慮すると、乗り換えるメリットはあまりないでしょう。

1,000万円の場合で残り10年の場合、2%から1%に下がると約50万円となります。手数料次第では乗り換えるメリットがあるでしょう。

返済期間がまだ10年以上あると、利息を支払う期間もそれだけ長くなるということ。早めに借り換えて金利を下げておいたほうが、ローンの返済総額も少なくなります。

例えば2,000万円で金利2%、返済期間15年では、返済総額は2,300万円です。1％のローンに乗り換えれば、返済総額が2,150万円となり、手数料を考慮しても乗り換えるほうがお得です。

3つの条件のどれかに当てはまらない場合、借り換えによるメリットが薄くなるかもしれません。金融機関の公式サイトにあるシミュレーションツールで試してみるのがおすすめです。

変動金利で借り入れをしたが、金利が上昇しそう

今後、社会情勢の変化によって金利が上昇に転じる可能性もあります。金利が上昇するかもしれないと判断したら、上がる前に低金利の住宅ローンに借り換えることも検討すると良いでしょう。

世帯年収がダウンしないタイミング

共働き世帯の場合、出産や子育てなどのタイミングで働き方や年収が一般的に変化します。

出産のタイミングで産休を取ったり、産休の後育休を取ることで、世帯年収はダウンします。

そのような年収がダウンするタイミングで住宅ローンの借り換えを申し込むと、金融機関はリスクと捉え、住宅ローンの審査に落ちる可能性が出てきます。

借り換えの際におすすめの住宅ローンはどれ?

借り換えにおすすめの住宅ローンを、金利タイプ別に2つ紹介します。

変動金利型住宅ローン

変動金利型の住宅ローンは、今後もしばらく日本で低金利が続くだろうと予想される場合に利用するのがおすすめです。それに対し、物価上昇などが予測されると、金利が上がる可能性もあります。

また、金利が上がって返済額が増えたとしても対処できる方に向いています。

変動金利型の住宅ローンでは、住信SBIネット銀行の「ネット専用全疾病保障付住宅ローン（借り換え）＜通期引下げプラン＞」がおすすめです。

※2020年7月時点の情報をもとに作成

住信SBIネット銀行が提供するこちらの変動金利型住宅ローンは、金利が0.398%です。保証料・団体信用生命保険の保険料は0円で、事務手数料も2.20%と比較的安く、コストを抑えられるのもメリットです。

団体信用生命保険の保障内容が充実していることもポイントで、すべての病気・ケガを保証する保障に無料で加入できます。 また女性ならガンと診断されたときに30万円の保険金を受け取ることができ、追加の保険料や金利上乗せはありません。

全期間固定型（フラット35）住宅ローン

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携している長期固定金利の住宅ローンです。フラット35の審査では年収基準を満たせば良く、勤続年数などは問われないケースが多いです。よって、自営業やフリーランスの方、転職後間もない方も借りやすくなっています。

このカテゴリーでのおすすめは、ARUHIの「ARUHIスーパーフラット借換」です。

※2020年7月時点の情報をもとに作成

ARUHIのスーパーフラットシリーズは、フラット35をもとにした独自の商品です。こちらは借り換えタイプで固定金利は0.96%です。

返済口座を自在に選べるのもメリットで、1,000以上の金融機関から選択できます。給与受取など、自分が普段利用している口座に設定すれば、資金を移動する手間が省けます。 自営業や転職後間もない人といった方でも申込めるのもメリットです。

まとめ

住宅ローンの借り換えは、新しく低金利の住宅ローンを組みなおすことで支払う利息を減らし、返済総額を軽減できる可能性がある点がメリットです。

その他にも、団体信用生命保険の保障を充実させられるなどのメリットがあります。金利・生命保険の内容・諸費用などを比較して、どの住宅ローンにするか検討してみましょう。

また各金融機関の提供する住宅ローンによっても商品性が異なり、自分に最適な住宅ローンを探すのは簡単ではありません。そんな時は一覧で簡単に比較できる「カードローンプラス」を活用してみてはいかがでしょうか。住宅ローン借り換えの効果を得るためにも、自分にあった最適な住宅ローンを見つけてみましょう。