【第55回】不動産担保ローンで開業資金を調達しよう！不動産担保ローンの特徴や借り方とは

1. 開業資金は不動産担保ローンで集められる

事業を始めるときには、ある程度のまとまった資金が必要です。もちろん始める事業の内容にもよりますが、なかには1,000万円以上・1億円以上の莫大な開業資金が必要な場合もあるでしょう。

開業資金を調達するには、銀行から融資を受ける、ビジネスローンを利用する、といった方法がありますが、開業前だと事業実績がなく、融資する側としても審査上の判断が難しいという事情があります。そのため、希望する額までの融資を受けられない、もしくは融資自体を断られることもあるでしょう。

そのようなときにおすすめの資金調達方法が、不動産担保ローンです。

2. 不動産担保ローンとは

不動産担保ローンとは、「不動産を担保にして融資を受ける」ローン商品です。担保とする不動産があるため、融資を行う側としても貸し倒れリスクが少なく、比較的低金利でまとまった額を借りることができる点が特徴的です。

ただし、返済不能の状態に陥ったときは、担保として提供した不動産を手放さなければならないため注意が必要です。

担保として提供できる不動産は、自己所有の土地や建物、マンションなどのほか、不動産担保ローンによっては家族や親族が所有している不動産も対象になります。もし該当する不動産があるならば、不動産担保ローンの利用を候補に入れてみることをおすすめします。

3. 不動産担保ローンを利用して開業するメリット

開業資金を調達する方法としては、上で述べたようにビジネスローンを利用する方法などがあります。そのような状況で、あえて不動産担保ローンを利用したほうがよいメリットについて解説します。

3-1. 審査に通過しやすい

不動産担保ローンも申込む際には審査を受ける必要があります。ただ、他のローンと異なり、不動産を担保として提出することから、ローン会社は返済が滞ったとしてもその不動差を売却することで融資額を回収できます。

貸す側としては貸し倒れのリスクが少ないため、他のローンと比べ比較的審査に通過しやすい傾向があります。

3-2. 担保にする不動産によっては高額の借り入れも可能

不動産担保ローンの場合は、本人の属性や借入状況だけではなく、担保として提供する不動産の価値によって融資額が決まるため、場合によっては1億円以上の高額な借り入れも可能です。

そのため、高額な不動産を所有している人ならば、まとまった額の開業資金を得られるでしょう。ただ、開業後の見込み収入で返せる範囲内で借り入れしなければ、担保とした不動産を手放さなければならない可能性があるのでその点には注意が必要です。

3-3. 金利が低め

ローン商品には、カードローンのように担保を必要としない商品（無担保ローン）と、不動産担保ローンのように担保の提供が必須のローン（有担保ローン）があります。

一般的に、担保があり貸し倒れのない有担保ローンは無担保ローンに比べ、金利が低めに設定されています。開業資金を借り入れするときは借入金額が高額になりがちであるため、できるだけ金利の低いローンを利用することがポイントです。

金利の低いローンを利用することで、返済における金利負担を抑えることができ、最終的な返済総額も減らせます。

3-4. 法人だけではなく個人事業主も利用可能

ビジネス目的で利用する不動産担保ローンは法人だけではなく、個人事業主も利用できます。ただし、個人事業主に関しては、申込条件に年齢や年収の上限が設定されているものもあるため、事前に利用条件を確認するようにしましょう。

ちなみに、不動産担保ローンの資金使途は開業資金だけではない商品もたくさんあります。リフォーム費用や教育費など幅広い目的に対応しているものもあるため、自分に合った不動産担保ローンを探してみてください。

4. 不動産担保ローンは開業資金以外の事業資金にも利用できる

不動産担保ローンの資金使途は開業資金だけではなく、さまざまな用途に利用できます。この点も不動産担保ローンを利用するメリットですが、実際にどのような用途に利用することができるのでしょうか。事業目的の不動産担保ローンの利用目的の一例を紹介します。

4-1. 事業の運転資金やつなぎ資金

不動産担保ローンの資金使途は原則自由です。ただし、法人や個人事業主が申込む場合は、事業に関連する資金使途に限られます。

事業を行う際の運転資金はもちろん、急な決済の必要が発生した際に、その支払いに充てることができるほか、キャッシュフローが悪化した際の改善資金としての利用も可能です。さらには支払いのタイミングが入金前で資金調達が間に合わないときの一時的な借り入れとしても利用できます。

4-2. 税金の支払い

事業に関連する税金には、法人税や消費税、法人住民税などがあります。不動産担保ローンは、それらの支払いに充てることはもちろん、未払いの税金の納付資金としても利用可能です。

税金の支払いはきちんと行い、滞納を起こさないことが原則ですが、事業を行うなかでどうしても資金が調達できないこともあるでしょう。税金を滞納すると、最終的に財産が差し押さえられます。

そうなると取引先にも資金繰りが悪化していることが知られ、その後の経営に支障をきたすことも考えられます。税金を滞納した結果、財産が差し押さえられた際には、それを解除するために延滞税も含めた未払い分の税金全額を支払わなければなりませんが、不動産担保ローンはその支払いのための資金としても活用できます。

5. 不動産担保ローンを開業資金として利用するときの流れ

ここからは不動産担保ローンを開業資金として利用する際の一般的な流れについて解説します。実際に利用する際の流れは申込み先によって異なるので、利用するときには必ず公式サイトにて確認してください。

5-1. 申込み

利用する不動産担保ローンを決めたら、申込みを行いましょう。インターネットで事前相談を受け付けている会社もあるため、返済スケジュールなどに心配がある人は相談してみてください。

申込方法としては、来店せずにインターネットで申込みできる金融機関もありますが、来店必須のところもあります。来店が必要な金融機関に申込む場合は、日程を調整のうえ予約しましょう。来店が難しいときには、先方が訪問してくれることもありますので、相談してみましょう。

5-2. 仮審査

申込みの手続き後、申込書に書かれた属性や他社からの借入状況、担保として提供する不動産の価値など、申込む内容に基づいた仮審査が行われます。なかには仮審査がなく、申込みの時点で書類を提出し、本審査が始まるケースもあります。

5-3. 必要書類の提出

仮審査に通過したら、必要書類を提出し、本審査に移行します。法人や個人事業主に向けた不動産担保ローンは審査に必要な書類が多く、事前に何が必要なのか確認し、漏れのないように準備しておきましょう。代表的な必要書類については以下のとおりです。

• 本人確認資料：運転免許証やパスポート、マイナンバーカードなど
• 収入証明書類：確定申告書（個人事業主）、商業登記簿謄本（法人）、法人決算書類（法人）、納税証明書など
• 物件確認書類：不動産登記簿謄本、公図、地積測量図、建物図面、登記済権利証など

5-4. 本審査

提出した書類の内容に基づいて本審査が行われます。物件確認書類に基づいた現地確認が行われるほか、申込者の信用情報についてもチェックされます。そのため、仮審査に通過した場合でも、本審査の調査結果によっては、審査に通らないケースも珍しくありません。

5-5. 契約・融資実行

本審査の結果、融資が可能と判断されたら契約手続きに移行します。その際には、実印や印鑑証明書などが必要になるため、忘れずに持参しましょう。

また、契約の際に印紙代や登記手数料（登録免許税や司法書士への報酬）のほか、融資事務手数料が発生することもあります。そのため、それらの費用も合わせて準備しておきましょう。融資は原則として振り込みで行われます。

6. 不動産担保ローンを開業資金とするときの注意点

不動産担保ローンの利用は開業資金調達にあたっての有効手段ですが、利用にあたっての注意点も押さえておきましょう。

6-1. 融資時間がかかることもある

不動産担保ローンは、不動産を担保として融資を行う性質上、審査の際には不動産の適正価格を調べる必要があります。そのため、ほかのローンよりも比較的審査に時間がかかることは認識しておきましょう。

資金使途が自由で無担保のカードローンやフリーローンであれば即日融資できるものもありますが、不動産担保ローンについては申込みから融資まで1週間以上かかることも珍しくありません。そのため、資金が必要になる日から逆算し、余裕をもって申込むようにしましょう。

6-2. 基本的に手数料がかかる

商品にもよりますが、基本的に不動産担保ローンは融資実行手数料のほか、印紙代や不動産調査費用、登記関連費用などの手数料が発生します。かかる手数料は融資額から差し引かれて振り込まれることが一般的です。

また、一部繰り上げ返済や全部繰り上げ返済を行うにあたって、返済金額に応じた「解約手数料」が発生する可能性もあります。手数料の詳細については借入先によって異なるため、事前にどのような手数料が発生するのか確認しておきましょう。

6-3. 借り過ぎには要注意

不動産担保ローンは比較的高額な融資を受けられる点がメリットですが、借り過ぎには注意が必要です。不動産担保があれば貸し倒れの心配はありませんが、毎月の返済額が事業を行う上で負担にならないような希望借入額を決定するように心がけましょう。

大切なことは「借りられる額を借りる」のではなく「返せる額を借りる」ことです。もし返済ができなくなると、担保にしている不動産を手放さなくてはなりません。自宅を担保にした場合、返済できなくなれば家を立ち退かなければなりません。このことには十分に留意して借り入れしてください。

6-4. 担保にする不動産についてよく調べる

不動産担保ローンによっては、自己所有の不動産に限らず、親族が保有している不動産も担保にできるものもあります。ただ、自己所有以外の場合は事前にその不動産の名義人を必ず確認しておくようにしてください。親族が保有している場合、名義人が被相続人のまま変更されていないといったケースもあります。

また、担保として提供する不動産の価値を自分でも把握しておきましょう。周辺環境や構造、築年数などから買い取り相場を把握しておき、不当に低い価格で見積もられないようにしてください。

7. 開業資金を借りられる不動産担保ローン

以下に、開業資金を借りられる不動産担保ローンの代表的な商品をご紹介します。不動産担保ローンの利用を検討するときの参考にしてください。

※2022年3月時点の情報を記載しています

7-1. セゾンファンデックス事業者向け不動産担保ローン

セゾンファンデックス事業者向け不動産担保ローンは銀行とは異なる審査基準を設けており、銀行で審査落ちした人でも審査に通過できる可能性があります。申込みはインターネットで行うことができ、必要書類提出から最短3営業日での融資も可能です。

7-2. 三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス不動産活用ローン

三井住友信託銀行100％出資の三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスが提供しているローンです。最長35年までという長期間の借り入れができ、毎月の返済額を抑えたいときにもおすすめします。

フリーコースとビジネスコースが用意されており、法人や個人事業主であればビジネスコースを利用できます。申込みから融資実行までは最短で1週間かかりますので、申込む際には余裕をもって行うようにしてください。定期的に金利キャンペーンを実施しているため、よくチェックしておきましょう。

7-3. アイフルビジネスファイナンス不動産担保開業支援ローン

借入限度額が比較的低めに設定されているものの、不動産担保ローン商品のなかでは珍しく契約時の手数料は不要です。

契約時の事務手数料は借入金額を基準に決まるため、手数料不要は借入金額の大きい不動産担保ローンにおいて大きなメリットでしょう。原則来店不要で、申込みから契約そして融資実行までがインターネット上で可能です。

7-4. SBIエステートファイナンス不動産担保ローン

不動産に関する専門性が高く、年間5,000件以上の相談実績を誇るSBIエステートファイナンスが扱う不動産担保ローンです。

融資実行までの時間がかかる不動産担保ローンが多いなか、最短翌日の融資が可能という点で注目されています。融資実行の際に、振込手数料がかからない点も大きなメリットでしょう。ただし、取り扱い地域が1都3県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）に限定されています。

開業資金調達には不動産担保ローンがおすすめ！

不動産担保ローンは、担保に価値があれば1億円を超える借り入れも可能です。担保の価値がしっかりしていれば、比較的審査に通りやすいことから、開業資金を調達する方法の1つとして注目を集めています。

貸し倒れの可能性はかなり低く、無担保ローンと比べ高額な資金を低金利で借り入れられる点も大きなメリットでしょう。もし、自己所有、もしくは親族が保有している不動産があるのであれば、開業費用の調達手段の一つとして考えてみてはいかがでしょうか。