【第68回】【個人向け】不動産担保ローンの審査は早い？借り入れまでの期間やおすすめの商品を紹介

1. 建物（戸建て・マンション）や土地を担保にする不動産担保ローンとは

不動産担保ローンとは、不動産を担保にしてお金を借りられるローンです。万が一返済が困難な状態になったときには、担保として提供している不動産を売却し、残額の返済にあてます。担保として提供できる不動産には、建物（戸建てやマンション）、土地などで、基本的にローンの申込者名義の不動産である必要がありますが、なかには親族名義の不動産を担保として提供できる商品もあります。

ただし、担保として提供する不動産に価値がなければ、融資を受けることはできません。そのため、金融機関は審査において、申込者本人の返済能力とあわせ、担保物件にどのくらいの価値があるかを調査します。物件の価値が低ければ、借りられる金額も少なくなる点に注意しておきましょう。

1-1 メリット

金融機関側からするとローンの契約者から不動産を担保として提供してもらうことで、貸し倒れのリスクを軽減できます。そのため、不動産担保ローンは無担保のローンに比べて、低金利、高額の融資を受けられる点が特徴です。

たとえば金利に関しては、無担保ローンの場合、最低金利を1%～2%に設定している金融機関が多いなか、不動産担保ローンの場合だと最低金利が1%を下回るケースが多くみられます。さらに借入金額も、無担保ローンの場合、最大でも1,000万円程度にとどまっていますが、不動産担保ローンだと億単位の借り入れが可能です。

また、借入金額が大きいため、返済期間も比較的長期に設定できるというメリットもあります。

1-2 デメリット

まず、申込んでから融資を受けるまでにある程度の時間がかかる点が、デメリットとして挙げられます。不動産担保ローンの場合、担保として提供する不動産の価値を調査する時間が必要になるからです。そのため、即日融資を希望する人には向いていません。

また、担保として不動産を提供すると、万が一ローンを返済できなくなった際にその不動産を失います。自宅を担保にするならば、最悪の場合、自宅を手放すことになることを理解しておきましょう。

そして、不動産担保ローンの利用にあたっては、さまざまな手数料が発生します。不動産を鑑定する手数料や、担保となる不動産に抵当権を設定する費用が主な手数料ですが、手数料体系は不動産担保ローンを提供する金融機関によって異なります。数十万円程度の金額になるケースもめずらしくありません。

手数料を借入金額に含められるものもあれば、別途用意しなければならないケースもあります。手数料の概算の金額や支払い方法については、事前に必ず確認しておくことをおすすめします。

2. 不動産担保ローンの審査は早いのか？即日借入は可能？

一般的に不動産担保ローンの即日借入は難しいと思ってください。なぜなら、担保として提供する不動産の担保価値を調査するための時間が必要だからです。不動産の担保価値調査には、不動産鑑定士や土地家屋調査士など、多くの専門家が関わりますし、調査の結果判明した不動産評価額に希望する借入額が見合ったものかどうかも審査されます。

なかには即日融資可能を謳っている不動産担保ローンも存在しますが、不動産の価値が相場よりも低く見積もられたり、徹底した事前準備が必要になったりすることが多いため、利用にあたっては慎重に取り組むように心掛けましょう。

2-1 審査期間の目安：数日～数週間

審査には仮審査と本審査があります。仮審査は多くの場合数日で終了しますが、本審査は1週間以上かかるケースが多いです。さらに、書類に不備があったりするとその分審査期間が延びてしまいます。

審査期間をできるだけ早めるためにも、提出書類は漏れなく準備し、記載内容も正確に記入するようにしましょう。

2-2 借り入れ（融資）までにかかる期間の目安：1か月ほど

上で紹介したのは、あくまでも審査にかかる時間です。実際に融資を受けるには、別途契約手続きが必要になり、来店での契約となると日程を調整したりとさらに時間がかかります。

申込みから最終的に融資を受けるまでに必要な期間は、1か月程度だと考えておいた方がいいでしょう。

お金が必要な時期が決まっているなら、それから逆算し、さらに余裕を持って1か月半前あたりには申込みを完了させておくことをおすすめします。

2-3 即日融資でなければ難しい…手早くお金を借りたいなら？

できるだけ早くお金を借りたい場合は、以下のローンの利用を考えましょう。

• カードローン
• リースバック

カードローンは資金使途が自由で、無担保で借りられるローンです。消費者金融が提供しているカードローンは即日融資が可能ですが、借りられる額は不動産担保ローンと比べると低くなってしまうため、高額借入を希望する場合は注意しましょう。

リースバックは、自宅をリースバック業者に売却し、その後はリースバック業者と賃貸借契約を結ぶことで売却した家に住み続けられる仕組みです。自宅を売却するため、固定資産税や建物の修繕費などの費用を気にしなくてもよくなる点がメリットです。ただし、売却金額が相場よりも安くなる傾向がある点に注意しましょう。

3. 不動産担保ローンの利用がおすすめの人とその理由

不動産担保ローンの利用がおすすめの人として、以下のケースが挙げられます。

• 好条件でローンを組みたい人
• 高額な借り入れを希望する人
• ローンのおまとめを考えている人
• 老後に必要な資金を不動産で調達したい人 など

好条件でローンを組みたい人

不動産担保ローンのメリットの1つに「返済期間が長期に設定できる」点があります。返済期間を長期に設定することで、毎月の返済額が少なくなり、家計の負担も軽減されるのがポイントです。気になる金利も不動産を担保として提供するため、比較的低い金利が適用される可能性が高く、低金利で長期間という好条件でお金を借りられます。

高額な借り入れを希望する人

億単位の高額な借り入れを希望する人は、それが実現できる不動産担保ローンの利用がおすすめです。現在の借り入れの見直しやまとまった資金の調達方法として活用できますが、担保対象となる不動産の価値が希望する借入金額に見合ったものでなければならない点に注意が必要です。

ローンのおまとめを考えている人

不動産担保ローンはおまとめローンとしても利用できます。現在複数社から借り入れており、ローンを一本化したいと考えているなら、活用する価値はあるでしょう。不動産担保ローンは基本的に資金使途が自由であるため、おまとめとあわせて別の目的に利用することも可能です。

老後に必要な資金を不動産で調達したい人

老後に保有する資産が不動産のみの人は、不動産を活用した不動産担保ローンの利用を検討してもいいかもしれません。特に自宅を継ぐ相続人がおらず、自分の亡き後の自宅の管理に悩んでいる人なら、将来自宅を売却することを前提に、自宅を担保に入れてお金を借りる考え方もあります。

4. 不動産担保ローンの審査項目を確認

不動産担保ローンの審査項目は、ほかのローンと少し異なります。できるだけ早く審査に通過するためにも、不動産担保ローンの審査項目の内容について、ここでしっかりと確認しておきましょう。

4-1 信用情報

信用情報とは、ローンの申込みや契約に関する個人の情報で、日本に3つある信用情報機関に登録されています。登録される情報は、「ローンやクレジットカードなどの申込情報」や「ローンやクレジットカードの利用情報」です。延滞や債務整理などの金融事故を起こした際には、5年～10年間、その情報が登録されます。

ローンの申込みがあった場合、申込みを受けた金融機関は必ずいずれかの信用情報機関に申込者の信用情報について照会をかけます。その結果、事故情報が登録されていることが分かると、「返済能力に問題あり」と判断され、審査に落ちる可能性が高くなります。

信用情報は、自分で「開示の請求」を行うことで、内容を把握できます。インターネットで手続きができ、手数料も1,000円程度となっているので、不安ならば各信用情報機関に開示の請求を行い、自分の信用情報がどうなっているか確認してみるといいでしょう。

4-2 年収

不動産担保ローンの申込条件に、「年収要件（前年度の税込み年収の最低金額）」や「継続かつ安定した収入があること」と記載されていることがあります。

ローンの申込みを受けた金融機関は、申込者の返済能力を審査しますが、その際の判断基準になるのが年収であり、現在の収入状況です。したがって、前年は年収要件をクリアしていても、現在は無職で収入がない場合では、審査に通ることは難しいでしょう。

4-3 不動産評価額と借入希望額

不動産を担保として提供する仕組み上、その不動産の評価は借入希望額に影響します。不動産の評価は物件ごとに異なりますが、借入可能金額として掲示されるのは、不動産の評価額の60%～80%といわれています。そのため、評価額に対して、希望する借入金額が大きすぎると審査に通らない可能性が高くなります。

担保に設定する不動産と同程度の物件の評価額がいくらなのかを知ることで、妥当な借入希望額をある程度把握することが可能です。しかし、不動産評価額の算出方法は金融機関によって異なり、利用する指数にも違いがみられます。

できれば、事前にどのような方法で評価額を算出するのかを聞き取り、自分でも大まかな金額を算出してみましょう。その上で借入希望額を決めることをおすすめします。

5. 不動産担保ローンの審査に向けてポイントを押さえておこう

不動産担保ローンの審査を通過するためには、押さえておきたいポイントがあります。以下に解説するので、しっかりと理解しておきましょう。

5-1 対象エリアを確認する

不動産担保ローン商品によっては、取扱可能なエリアが決められている場合があります。必ずしも全国エリアを対象とする不動産担保ローンばかりではありません。そのため、あらかじめ担保として提供する不動産が、申込先の対象エリア内に存在しているかを確認しておきましょう。

対象エリアについては、申込先の公式サイトやお問い合わせ窓口から確認できます

5-2 手続きの場所・方法をチェックする

不動産担保ローンの商品によっては、申込みから契約手続きまでインターネットで完結できるものもあれば、契約締結時には来店が必要となっているものもあります。特に契約手続きの際には来店を求める金融機関が多いため、自分の居住地や勤務地に近い金融機関を選んでおくと安心です。

5-3 審査書類は不備なく準備する

審査の際に必要な提出書類には、本人確認書類以外に、収入証明書類や担保物件の登記簿謄本があります。本人書類は比較的簡単に準備できますが、収入証明書類や登記簿謄本などは、役所や法務局にて入手する必要があるため、早めに行動するようにしましょう。

また、申込書などの内容は事実を記載するようにしてください。虚偽の内容を記載しても、審査の段階で必ず発覚し、単なるミスであっても、修正して提出しなければならず、その分審査に時間がかかります。

また、虚偽の記載内容が悪意を持ったものだと認められた場合は、審査に通らない可能性もあります。融資を行う側としても、平気で虚偽の申告をする人に対して高額な融資を行おうとは思わないでしょう。

最後に、チェックリストなどを利用し、提出する書類に漏れはないか、記載内容に不足はないかを確認した上で提出するようにしてください。

5-4 他社ローンの支払いを済ませる

他社からの借入がある場合、審査に不利に働く場合があります。支払いを放置していることは、審査の過程で分かります。もし、審査を進めていくなかで他社への支払いが滞っていることが分かれば、審査に落ちる原因になるため注意が必要です。

カードローンの支払いが残っていたり、携帯電話料金の支払いが残っていたりするなら、すべて完済しておきましょう。

6. 人気の不動産担保ローンはどこ？

人気の不動産担保ローンを5つ取り上げてご紹介します。それぞれの特徴についても記載しているので、比較検討する際の参考にしてください。

※ここで紹介する情報はいずれも2022年8月現在のものです。最新の情報は必ず各金融機関の公式サイトでご確認ください。

6-1 住信SBIネット銀行「不動産担保ローン」

最大1億円までの金額を住宅ローンと同じ35年間借りられます。資金使途は原則として自由ですので、結婚式や新婚旅行の資金として利用できるほか、投資用の不動産を購入する資金としても利用可能です。住宅ローンを返済中でも利用でき、おまとめローンとしての使い方もでき、返済にもゆとりが持てるため、全体的に使いやすい不動産担保ローンです。

6-2 三井住友トラスト・ローン&ファイナンス「不動産活用ローン」

三井住友信託銀行100%出資の三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスが提供する不動産活用ローンには、「フリーコース・ビジネスコース」と「遊休資産コース」が用意されており、ここではフリーコース・ビジネスコースについてご紹介します。

フリーコース・ビジネスコースの不動産担保ローンは個人、法人、個人事業主が利用でき、最大借入金額も10億円と高額に設定されていることが特徴です。幅広い資金使途に対応しており、ほかの金融機関で断られた案件でも、審査に通る可能性があります。

6-3 新生インベストメント&ファイナンス「不動産担保ローン」

担保不動産の対象エリアが「東京、神奈川、千葉、埼玉のうち東京都心ならびに近郊地域」に限定されていますが、名古屋、京阪神、福岡も相談することで利用できる可能性はあります。借入金額は最大10億円で、複数の担保を提供できるのが特徴です。1物件あたりの借入上限は5億円です。

また、個人および個人事業主は5億円を上限としています。事業用資金や納税資金などにも利用でき、最高金利も低めです。担保不動産が対象エリア内にあるなら、候補の1つに入れてみましょう。

6-4 東京スター銀行「スター不動産担保ローン」

金利タイプを変動もしくは固定金利から選べる仕組みになっており、共有名義の不動産や親名義の不動産も担保にできます。申込みから契約手続きまでインターネットで完結でき、「金利に自信がある」との言葉どおり、最低金利がかなり低めに設定されています。

6-5 関西みらい銀行「フリーローン＜不動産担保型＞」

団体信用生命保険（がん保証付きプラン）が用意されており、条件に合えば加入できます。事業資金にも利用できますが、利用の際には条件が付される点に注意しておきましょう。関西みらい銀行ではお客さま一人ずつに担当者が付き、手続きをサポートしてくれる体制が整っています。担当者と相談しながら利用を決めていきたい人におすすめです。

まとめ 不動産担保ローンの審査は早いとはいえない

不動産担保ローンは審査に時間がかかり、申込みから融資実行まで1か月程度の時間を要します。しかし、低金利で高額借入ができ、資金使途が自由です。提供できる不動産があるなら、活用したいローン商品といえるでしょう。

不動産担保ローンは金融機関によって商品の内容に特徴があり、担保として提供する不動産のエリアが決まっているものや、資金使途を確認するところもあります。条件をしっかりと確認し、最終的に利用するローンを決めるようにしましょう。

比較する際には一括比較サイトを上手に活用し、希望の不動産担保ローンを探してみてください。