【第70回】不動産担保ローンのメリット・デメリットをわかりやすく解説！おすすめの利用シーンや商品は？

1. そもそも不動産担保ローンとは

不動産担保ローンとは、文字通り「不動産」を担保として提供し、お金を借り入れるローン商品の一つです。

担保として提供できる不動産には、戸建て住宅やマンションのような居住用の不動産、駐車場などの土地、収益物件として保有している一棟アパートなどです。また、不動産の名義は原則として借り入れを行う本人名義である必要がありますが、金融機関によっては、親族名義や法人名義の不動産も対象となるケースがあります。

不動産担保ローンは有担保ローンであるため、無担保のローンと比べ、低金利で借り入れることができます。借入限度額が高額に設定されていることや、借入期間が無担保ローンよりも長いなども不動産担保ローンの特徴です。

不動産を担保とするローンの代表的なものに「住宅ローン」がありますが、住宅ローンと不動産担保ローンは異なるものです。大きな違いは、住宅ローンの資金使途が住宅購入関連費用とされているのに対し、不動産担保ローンの資金使途は原則として自由という点でしょう。

2. 不動産担保ローンにはメリットもある！

不動産担保ローンには以下のようなメリットがあります。一つずつみていきましょう。

2-1 金利が低くなりやすい

一般的に、無担保のローンよりも担保を提供するローンの方が金利は低い傾向にあります。

無担保ローンの金利が15%～20%程度に設定されているのに対し、不動産担保ローンの金利は、10%未満に設定されていることが一般的です。金利が低いということは、毎月の返済額を抑える効果が期待できるとともに、返済総額における金利負担を軽減する効果もあります。

そして、高額、かつ長期間の借り入れになればなるほど、その効果は大きくなります。

2-2 借入可能額が高い傾向にある

無担保のローンだと、借入限度額が数百万円程度、多くても1,000万円を限度としていますが、不動産担保ローンの場合、借入限度額は提供する不動産の評価額が大きく関係します。このため不動産の評価額によっては、結果的に数億円の融資が可能となるケースもあります。

2-3 返済期間を長く設定できる

無担保のローンは返済期間が長くても10年～15年程度に設定されているケースが一般的ですが、不動産担保ローンだと、20年や30年など、長期の設定が可能です。金融機関によっては35年の設定も可能となっており、借入金額に応じて返済期間を設定できます。

返済期間を長く設定できるメリットは、毎月の返済額を抑えられること、そして総返済額における金利負担を低減できることです。ただし、返済期間が長くなればなるほど、利息の支払いが発生します。最終的な返済総額が大きくなってしまうデメリットもある点に注意しましょう。

2-4 資金使途が自由

不動産担保ローンは資金使途が原則自由です。冒頭でも述べたとおり、不動産を担保（抵当権の設定）としてお金を借り入れるローンに「住宅ローン」があります。しかし、資金使途が居住用の不動産を購入するための資金やリフォーム資金などに限定される点は、不動産担保ローンと異なります。

2-5 年齢制限されないケースもある

通常、ローン商品には申込条件が設定されており、申込時や完済時の年齢条件を満たさなければ利用できません。しかし、不動産担保ローンには申込時（借入時）や完済時の年齢条件を設けていない商品もあります。これまで年齢的な要件を満たせないことで無担保のローンを利用できなかった人でも、不動産担保ローンなら利用できる可能性があります。

3. 不動産担保ローンのデメリットを確認

ここまで不動産担保ローンのメリットを紹介してきましたが、ここからは不動産担保ローンを利用する際のデメリットおよび注意点について解説します。

3-1 最悪の場合、不動産を失うリスクがある

毎月の返済が遅れて延滞状態になると、その情報が信用情報機関に登録され、情報が消えるまで（5年～10年）の間は、新しくクレジットカードを作ったり、別のローンに申込んだりできなくなる可能性があります。なぜなら、クレジットカードやローンの申込みがあった際、金融機関は必ず信用情報機関に申込者の信用情報を照会するからです。情報を照会した結果、事故情報が登録されているとわかった場合、審査に通らない可能性が高くなるため注意しなければいけません。

また、万が一返済不能の状態に陥った際には、担保として提供している不動産が競売にかけられ、強制的に売却されます。金融機関はその売却金額を融資金額の回収に充てるわけですが、自己の居住用の不動産を担保として提供していた場合、自分の住む場所を失ってしまいます。

3-2 借り入れまでに時間がかかる

無担保のローンだと、最短で即日融資可能なローンもありますが、不動産担保ローンの場合、担保として提供した不動産の価値を審査する時間が必要になります。この不動産を評価する時間がある程度かかるため、不動産担保ローンを申込んで融資が実行されるまでの時間は1～2週間程度かかると考えておきましょう。

もし、まとまった資金が必要な時期がわかっているなら、逆算してスケジュールに余裕を持って申込むようにしてください。

3-3 契約時、登記費用などがかかる

無担保ローンの利用で手数料が発生するケースはあまりみられませんが、不動産担保ローンの場合、契約の際に「登記費用」のほか、「事務手数料」や、不動産鑑定士に鑑定を頼む際の「不動産鑑定費用」、さらには「印紙税」といった費用が発生します。

金融機関によっては、契約時にかかる費用が数十万円することもあるため、事前にどのくらいの費用がかかるのか、公式サイトなどで確認しておきましょう。

3-4 不動産を担保に設定できない可能性がある

不動産担保ローンの審査で一番重要なものは、担保として提供された不動産の評価額です。不動産の価値を調べた際に資産価値が低いと判断されれば、担保として利用できない可能性があるほか、資産価値に応じた額までしか融資が行われないことも考えられます。

さらに、返済期間の途中で不動産の価値が下がった場合には、追加の担保を提供するよう要求されるケースもあります。

また、住宅ローンを利用している場合も、その間は不動産担保ローンを利用できないケースがあるため注意が必要です。

4. 不動産担保ローンの活用例を紹介

原則として資金使途が自由な不動産担保ローンは、さまざまな用途に活用できます。以下に活用例を紹介します。

4-1 複数の借り入れをおまとめ

現在、複数社からの借り入れがある場合、不動産担保ローンを利用し、一つのローンにまとめられます。そうすることで返済管理がしやすくなるほか、これまでよりも低い金利が適用されるため、最終的な金利負担を抑えられます。

複数の無担保のローンを返済中の人で、担保として提供できる不動産があるなら、不動産担保ローンの利用を考えてみるといいかもしれません。

4-2 相続の問題解決資金

相続財産のなかに現金などの割合が少なく、不動産の割合が多い場合、分割しにくいなどといった理由から相続争いが起きやすくなります。最終的には、分割割合に応じた代償金の支払いや、遺留分を侵害する状態であれば、遺留分侵害額請求による支払いが発生します。

相続税は原則として現金で納付しなければいけません。不動産担保ローンでは相続した不動産も担保として提供できるため、渦中の支払いにも対応できるでしょう。

4-3 独立・開業資金

新しく事業を始めるにあたって、開業資金として不動産担保ローンを利用する方法もあります。

特に新規に事業を始める場合は、それまでの実績がないことから、事業を行ううえでの信頼性が低く、ビジネスローンなどの利用ができない場合があります。その際に不動産担保ローンを利用することで、金融機関から融資を受けやすくなります。

4-4 運転・納税資金

事業所の移転費用や社会保険料の納付費用など、まとまった金額が必要になった場合に、不動産担保ローンで融資を受け、移転費用や納税費用に充てることもできます。

特に納税資金については、一時的に譲渡所得などが発生し、高額な税金を払う必要がある個人でも利用できます。

ただし、不動産担保ローンの利用には、諸費用が発生することを覚えておきましょう。

5. 不動産担保ローンの利用をおすすめする人

不動産担保ローンの概要、そしてメリットやデメリットを考慮したうえで、不動産担保ローンの利用が向いている人にはどのような特徴があるのか、またその理由について解説します。

1．高額な借り入れを考えている人

目安として1,000万円以上の融資を受けたいと考えているならば、不動産担保ローンの利用がおすすめです。無担保ローンでは、最大融資額が1,000万円程度となっており、申込んでも最大融資額まで借りられるとは限りません。

その点、不動産担保ローンなら担保となる不動産の評価が高ければ1億円以上の借り入れも可能です。

2．年齢が高めの人

申込条件に年齢制限を設けていない不動産担保ローンを利用することで、年齢によってほかのローンを利用できない人でも融資を受けられます。

高齢になってから、自宅をリフォームする資金を調達したいなどと思った際に有効です。

3．毎月の返済額をできるだけ抑えたい人

不動産担保ローンの特徴として比較的低金利であること、そして返済期間を長く設定できることが挙げられます。その結果、同じ融資を受けるにしても、不動産担保ローンを利用することで、毎月の返済額を抑えることにつなげられます。

4．相続財産に現金が少なく、不動産が多くあった人

不動産を相続した場合でも、それによって発生する相続税は現金で納付しなければなりません。しかし、税額によっては現金で用意できない可能性もあります。その際に、相続した不動産でも担保として利用できる不動産担保ローンを利用することで、納税資金を確保でき、さらに相続した不動産を売却せずにすみます。

6. 不動産担保ローンを取り扱っている金融機関とは

不動産担保ローンはどの金融機関で取り扱っているのでしょうか。取り扱いのある金融機関は以下のとおりです。

6-1 銀行の特徴

メガバンクをはじめとする地方銀行や、ろうきんなどで不動産担保ローンは取り扱われています。

銀行の不動産担保ローンは、ノンバンクと比べ金利が低めに設定されているという特徴がありますが、審査が厳しめとも言われています。そのため、申込んでから融資実行までの時間がノンバンクより長くかかるケースが多く、資金調達までに比較的時間の余裕がある人におすすめです。

また、銀行が取り扱う不動産担保ローンには、資金使途に一部の制限があるものや、担保として提供できる不動産のエリアが限定されているものがある点に注意しておきましょう。

6-2 ノンバンクの特徴

ノンバンクとは信販会社やクレジットカード会社のことで、ノンバンクが提供する不動産担保ローンには、銀行が提供する不動産担保ローンに比べ、金利が高めに設定されているという特徴があります。銀行と比較すると柔軟な審査が行われる傾向にあるようです。

申込みから融資実行までの時間も1～2週間程度と銀行のおよそ半分となっており、できるだけ早く資金を調達したいと考えている人に向いています。

銀行やノンバンクにはそれぞれ独自の特徴があるため、各々の不動産担保ローンの商品内容をしっかりと確認し、自分にあった商品を選ぶようにしましょう。

7. おすすめの不動産担保ローンを紹介

では、おすすめの不動産担保ローンを銀行系とノンバンク系に分けて紹介します。

※今回紹介する情報は2022年9月時点のものです。最新の情報は必ず公式サイトでご確認ください。

7-1 銀行系

7-1-1 住信SBIネット銀行「不動産担保ローン」

最大融資額が1億円で、適用される金利も最高8.9%と低金利、さらに、住宅ローンの返済中も利用できます。ただし、資金使途に事業性資金が入っていない点に気をつけなければなりません。また、申込みから融資実行まで3週間から1ヶ月程度の時間がかかるため、余裕をもって申込むようにしましょう。

7-1-2 関西みらい銀行「フリーローン＜不動産担保型＞」

事業資金にも利用でき、専門の担当者が融資の相談や申込み、契約までの詳しい流れを案内してくれるとともに、手続きをサポートしてもらえます。インターネットでの申込みではなく、じっくり相談しながら申込みたいと思っている人におすすめです。

7-2 ノンバンク系

7-2-1 三井住友トラスト・ローン & ファイナンス「不動産活用ローン」

個人、そして法人や個人事業主を対象として、幅広い方に融資を行っています。融資金額は最高10億円と高額になっており、さまざまな用途に利用できます。ただし、担保となる不動産には第1順位の抵当権を設定するため、住宅ローンが残っている物件は担保の対象外となる点に注意しておきましょう。赤字決算でも借りられる可能性があり、比較的審査に通りやすい点が特徴です。

7-2-2 セゾンファンデックス「フリーローン（不動産担保）」

フリーローンの一つとして位置付けられていますが、資金使途が原則自由で、担保として提供する不動産も本人名義でなく親族の名義でも可能としており、比較的利用しやすい印象です。審査回答も最短3営業日と、審査の早さも魅力です。最大融資額が3,000万円を不動産担保ローンのなかでは少なく設定されているため、最終的に必要な借入額を確認してから申込むようにしてください。

8. 不動産担保ローンを利用する前に考えたいこと

不動産担保ローンは、高額な融資を低金利で利用できるというメリットがある反面、万が一の場合に不動産を失う可能性があるなど、デメリットもあるため利用にあたっては慎重に考える必要があります。

ここで3つの注意点を確認しておきましょう。

8-1 まずは返済シミュレーションを行おう

どのローンにも言えることですが、大切なのは「借りられるだけお金を借りるのではなく、無理なく返済できる金額を借りること」です。不動産担保ローンを利用する際には、現在の家計の収支を把握するとともに、事前にシミュレーションを行って無理なく返済できる金額を算出し、その金額までの借り入れに抑えるようにしましょう。

8-2 自分にあう不動産担保ローンを探そう

不動産担保ローンは商品によって特徴が異なります。金利はもちろん、担保として提供できる不動産の条件、資金使途などを確認するとともに、諸費用がいくらかかるのかもあわせて、複数の不動産担保ローンを比較してみましょう。その際には、比較サイトで利用者の口コミを参考にするのもおすすめです。

8-3 借入後は繰上返済を検討するといい

返済中に臨時収入が入るなど、資金に余裕ができたときには、積極的に繰上返済を活用しましょう。繰上返済で返済した額は全て元本の返済に充てられるため、利息負担の削減効果を得られるほか、返済プランの見直しができるというメリットがあります。

ただし、金融機関によっては繰上返済の際に手数料を必要とするところもあるため、事前に確認しておきましょう。

また、不動産担保ローンによっては「途中解約違約金」が設定されている場合があります。手続きを申込む前に、商品概要で必ずチェックすることを忘れないようにしてください。

9. 不動産担保ローンの契約に必要な書類

不動産担保ローンの申込みおよび契約に必要な書類は以下のとおりです。

申込時に必要な書類

• 借入申込書
• 本人確認書類
• 収入証明書類
• 担保として提供する不動産の内容がわかる書類（不動産登記簿謄本など）

このほか、法人の場合は商業登記簿謄本や決算書類が必要になるケースがあります。詳しくは不動産担保ローンの申込先に確認するようにしましょう。

不動産担保ローンの審査に無事通過した場合は、契約を締結します。契約時に必要な主な書類は下記のとおりです。

契約時に必要な書類

• 実印および印鑑登録証明書
• 不動産の権利証

まとめ メリット・デメリットを踏まえて、不動産担保ローンの利用を判断してみよう

不動産担保ローンは資金使途が原則自由で、かつ低金利で高額の借り入れができるため、担保として提供できる不動産を持っているなら、さまざまな用途に活用できます。

ただし、利用の際にはメリットだけでなくデメリットもしっかりと理解し、適切な利用を心掛けましょう。

不動産担保ローンは多くの金融機関が提供しており、どの商品を選ぶべきか迷うこともあるかもしれません。その際には一括比較サイトなどを上手に活用し、自分にあった不動産担保ローンを見つけてください。